国信美投置业投资有限公司副总裁 郭道明【地产中国网高端专访】作为中国人海外投资的主要目的地之一，近年来，美国房地产市场上的中国投资者日益激增。2013年，中国人赴美国投资房地产的额度超过220亿美元，同比大幅提高72%，多达加拿大沦为美国房地产市场仅次于的海外买家。国人赴美国投资的热情何以短期内加剧？在美房地产投资的收益如何？究竟哪些房产更加具备投资价值？又有哪些风险必须防止？就这些问题，地产中国网独家采访了长年专心于美国投资置业市场的国信美投置业投资有限公司副总裁郭道明。

总体来说，投资美国房产收益要比国内低很多，从平均值收益来看，目前在美国投资房产的收益率可以超过国内一线城市的四倍。但是，随着美国房地产市场的衰退，纽约、洛杉矶等一线城市的投资收益率在大大走低，美国二线城市的法拍房将不会为投资者获取更佳的收益。

郭道明回应。法拍房出新的投资机会地产中国网：从数据来看，中国投资者近年来赴美国投资额大幅度上升，您指出这背后的推展因素是什么？华人海外投资有什么新的变化？郭道明：第一是投资价值，投资美国房产的人都较为有前瞻性，他对美国经济、汇率、国内房产的走势、资金的机会成本等都有所注目；第二是全球资产的分配，不要把鸡蛋放到一个篮子里。

在国人海外投资金额快速增长的同时，投资群体及年龄包含都再次发生了变化；投资群体方面，由富豪变为了中等收益人群、白领阶层；客户的年龄包含段也在发生变化，由原本的4050岁改变为3060岁之间，更加多的普通人开始注目美国房产。地产中国网：经历了次贷危机之后，美国房地产市场也在大大衰退，目前其房价正处于一个什么样的历史水平？郭道明：像北京、上海一样，美国现在的房价也正处于历史高位。这两年，中国人较为注目的纽约、洛杉矶等美国一线城市的房价增长率每年都多达了20%，两年快速增长了40%。次贷危机的时候，这些城市的房价跌到了大约20%，现在，这些城市的房价早已多达了次贷危机之前的20%，正处于历史高位。

从目前的情况来看，美国整体的房地产市场是开始在衰退的，一线城市衰退的进程已多达了次贷危机之前，所以大城市的投资价值在大大减少，中国人投资的目光开始改向像休斯顿、奥兰多等城市，其预期收益率也要低于一线城市。地产中国网：对于国人来说，在这种情况下，现在还是一个投资美国房产的好时机吗？郭道明：由于次贷危机，美国经常出现了很多法拍电影房，这些房子大都很低廉。

但是，在次贷危机中，很多美国本地人失去了信用，其信用恢复期长达7年，这部分人群继续没资格去出售这些廉价的法拍房，但他们又必须住房，所以就可谓了出租市场的火热。另一方面，这些低廉的法拍房又不会沦为国人的投资机会。只不过，在美国，个人从银行出售法拍电影房是较为艰难的，大多是风投机构大批量出售。

风投机构出售后，不会把这些剧毒资产新的包装修，变为优质资产展开租赁，这就拒绝其不具备强劲的现金流。但如果没强劲的现金流承托的话，风投机构就不会自由选择出售部分项目来回笼资金，装修剩下项目，这就为华人的投资获取了机会。所以目前还是一个入市的好机会，还有不少房源可以滚，投资价值也较为低。

但是，随着汇率的转变及美国房价的大大走高，这样的机会有可能稍纵即逝。地产中国网：这个投资时机大约还能持续多久？郭道明：这个不好预估，只不过仍然以来，我们都是犹拍房的存量来作为标杆。以佛罗里达州为事例，最久的时候，它的法拍房必须买30个月才能卖完，2012年的时候变为10个月，现在大约就56个月。到了现在，基本上买一套较少一套了。

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